Jak już było wspomniane w moim wcześniejszym artykule, dotyczącym możliwości zmiany przeznaczenia gruntu rolnego/leśnego na budowlany (Kiedy grunt jest nieruchomością rolną a kiedy leśną? Czy zmiana przeznaczenia gruntu rolnego i leśnego na budowlany jest możliwa? – Cubic Valuation Magda Okuszko), sama zmiana przeznaczenia w dokumentacji planistycznej nie jest wystarczająca aby móc użytkować grunt zgodnie z jego nowym przeznaczeniem. Przepisy regulujące ta zasadę, zostały przywołane w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Dla możliwości rozpoczęcia prac budowlanych na nieruchomości niezbędne jest więc przeprowadzenie procedury faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Procedury zmiany przeznaczenia terenu oraz wyłączenia go z produkcji są bowiem prowadzone przez odrębne organy administracyjne. W przypadku zmiany przeznaczenia są to gminy a wyłączenia z produkcji starostwa (oprócz gruntów leśnych gdzie właściwym jest dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych oraz obszarów parków narodowych, gdzie właściwym jest dyrektor parku). Postępowanie w sprawie uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych jest więc samodzielnym postępowaniem, które kończy się wydaniem decyzji administracyjnej.
Pamiętajmy, że grunty powinniśmy wyłączyć z produkcji nie tylko przy budowie obiektów kubaturowych ale przy każdym, innym niż rolnicze czy leśne jego wykorzystanie, np. budowy parkingu, farmy fotowoltaicznej, itp.
W zależności od klasyfikacji i rodzaju gleb, inwestor:
- uzyska decyzję określającą obowiązki związane z wyłączeniem – czyli decyzję o charakterze konstytutywnym, a więc taką, która może zmieniać zakres praw i obowiązków wynikających z ustawy. Ten rodzaj decyzji, wymagany jest dla wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I – III, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 (Art. 2. grun. i leśnych. – Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (lexlege.pl)), oraz gruntów leśnych;
- uzyska decyzję o charakterze deklaratoryjnym – czyli potwierdzającą zaistniałe okoliczności. Taka decyzja jest wydawana przy wyłączeniu z produkcji użytków rolnych klas IV – VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;
- co do zasady, nie uzyskuje decyzji dla użytków rolnych klas IV – VI pochodzenia mineralnego, gdyż zgodnie z ustawą, grunty te nie wymagają wyłączenia z produkcji.
Podsumowując, decyzję należy uzyskać przy wyłączeniu wszystkich gruntów klas I – III, pochodzenia organicznego pozostałych klas oraz gruntów leśnych.
Skąd wiadomo kiedy gleba jest pochodzenia mineralnego a kiedy organicznego? Gleby pochodzenia organicznego to gleby, które zostały wytworzone przy udziale materii organicznej w warunkach nadmiernego uwilgotnienia, są to gleby torfowe i murszowe. Gleby pochodzenia mineralnego to wszystkie pozostałe. Dla części województw prowadzone są mapy glebowo-rolnicze dostępne on-line, z których łatwo można odczytać rodzaj gleby. Dla woj. pomorskiego, niestety taka mapa na dzień dzisiejszy nie jest dostępna, każdorazowo trzeba się zgłosić z wnioskiem do wojewody.
Co ważne, wydanie decyzji o wyłączeniu użytków rolnych i leśnych z produkcji, musi nastąpić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy (dołącza się ją do wniosku o zamierzeniu inwestycyjnym).
Opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji
Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji (art. 12. 1. ustawy). Tutaj uwaga, jeśli następuje zbycie gruntów dla których została wydana decyzja administracyjna a niewyłączonych jeszcze z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, jeśli wyłączenie gruntów z produkcji już nastąpiło – na nabywcę zostaje przeniesiony obowiązek uiszczenia opłat rocznych. Nabywając grunt rolny czy leśny, warto zatem być czujnym i nie polegać tylko na oświadczeniu sprzedającego.
Pod pojęciem „należność” należy rozumieć jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji a „opłata roczna” jest to opłata naliczana z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji i wynosi 10% należności; w razie trwałego wyłączenia – jest pobierana aż przez lat 10.
Dochodzimy do etapu, gdzie istotna jest rola rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ:
- należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji,
- wysokość jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu stanowi różnicę między spodziewaną wartością drzewostanu w wieku rębności, określonym w planie urządzania lasu, a wartością w chwili jego wyrębu.
Słowo „wartość” stanowi słowo klucz. Zgodnie bowiem z art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określenia wartości rynkowej i odtworzeniowej dokonują rzeczoznawcy majątkowi o których mowa w przepisach tej ustawy.
Poniżej streszczenie sposobu postępowania dla procedury wyłączenia gruntów z produkcji
– składamy wniosek do właściwego organu o wyłączenie gruntu z produkcji wraz z wymaganymi załącznikami. Wykazu niezbędnych dokumentów nie znajdziemy w ustawie, dlatego każdorazowo należy się skontaktować bezpośrednio z urzędem. O uzyskanie decyzji może się ubiegać osoba posiadająca tytuł prawny do gruntu.
– otrzymujemy decyzję w której powinien być wskazany sposób obliczenia należności i opłat oraz w zależności od rodzaju gleby, mogą być również wskazane obowiązki związane z wyłączeniem. Tutaj ważna uwaga – spotkałam się z decyzjami, które w swojej treści, już na tym etapie, nakazywały zapłatę należności w terminie 60 dni od jej uprawomocnienia, taka decyzja jest jednak niezgodna z zapisami ustawy, gdyż jest sprzeczna z art.12 ust.1 oraz art.12 ust.6 zgodnie z którymi, obowiązek uiszczenia należności staje się wymagalny od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Wynika to niestety ze sprzecznych zapisów tej ustawy, natomiast raporty NIK są dość jasne w tym zakresie;
– w momencie faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji, pamiętając, że należność pomniejsza się o wartość gruntu, należy udać się do rzeczoznawcy majątkowego celem określenia wartości nieruchomości. Często zdarza się, że należności faktycznie nie trzeba płacić, niestety nie dotyczy to opłat rocznych które liczone są od jej pełnej kwoty. W przypadku odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu sprawdźmy, czy w decyzji którą otrzymaliśmy nie jest już ono obliczone – jeśli jest, wystarczy że rzeczoznawca zweryfikuje obliczenia (odszkodowanie naliczane jest zgodnie z przepisami zawartymi w Rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu, które są dość precyzyjne, stąd organy często robią to samodzielnie);
– operat szacunkowy, wraz z informacją o dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji składamy do tego samego organu. Kiedy następuje dzień faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji? Niestety brak jest przepisów w tym zakresie, stąd występują trudności interpretacyjne. Przyjmuje się, że jest to rozpoczęcie innego jak rolnicze czy leśne wykorzystania – dzień rozpoczęcia inwestycji (może być to np. dzień rozpoczęcia budowy odnotowany w dzienniku budowy).
– w korespondencji zwrotnej, powinniśmy otrzymać informacje o wysokościach opłat, terminach zapłaty i ew. postanowienia dodatkowe;
– odwołania można kierować do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Na koniec jeszcze wspomnę, iż obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego: do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. Jeśli te powierzchnie zostaną przekroczone, urząd nalicza należność i opłaty tylko od nadwyżki. Dla zainteresowanych bliższą interpretacją, przytaczam odnośnik do wyroku WSA w Szczecinie z 12.10.2023 r. II SA/Sz 643/23 II SA/Sz 643/23 – Wyrok WSA w Szczecinie z 2023-10-12 (nsa.gov.pl) .
