Wyceniając nieruchomości o większych powierzchniach, bardzo często zdarza się, że część działki/ek jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania pod drogę publiczną. Chciałabym wskazać regulacje prawne, które mogą być wykorzystane do rekompensaty, tej niekorzystnej z punktu widzenia właściciela sytuacji.
Przepisem najczęściej kojarzonym w przypadku jakiejkolwiek zmiany w dokumentacji planistycznej jest art. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiący o obniżeniu lub wzroście wartości nieruchomości w przypadku uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany. Przepisy te jednak mają zastosowanie jedynie w sytuacji, kiedy właściciel zbywa swoją nieruchomość. Jeśli natomiast nie chcesz sprzedać swojej nieruchomości ale zmiana lub uchwalenie planu spowodowało, iż nie jest możliwe dalsze korzystanie z niej w dotychczasowy sposób, masz do wyboru ust.1 powyższego artykułu: „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.”
Co ważne „Możliwość skutecznego żądania odszkodowania lub wykupienia gruntu, o których mowa, odpowiednio, w art. 36 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, istnieje wyłącznie po stronie osoby, która była właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości nie tylko w chwili wejścia planu miejscowego w życie, lecz także pozostaje nim w chwili orzekania.” (SN, z dnia 2 lutego 2024 r. I CSK 6930/22). Do roszczeń z tego tytułu, zastosowanie znajduje ogólny, obecnie sześcioletni termin przedawnienia określony w art. 118 kodeksu cywilnego (SN z 2016-10-20 II CSK 53/16).
Ustawą, której przepisy znajdą również zastosowanie w sytuacji opisanej na wstępie, jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Właściciel nieruchomości, może wystąpić z wnioskiem o wydzielenie części działki, która zmieniła swoje przeznaczenie pod drogę publiczną. Stanowi o tym art. 98 ust. 1: „Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. (…) Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.” Odszkodowanie ustala się i wypłaca, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Powyższe następuje po wyczerpaniu prób zawarcia porozumienia w formie umownym (art.98 ust.3). Chcąc skorzystać z przywołanej regulacji, należy jednak pamiętać, aby nie pomylić drogi publicznej z drogą wewnętrzną (katalog dróg publicznych został wymieniony w art. 2 ust. 1 ustawy o drogach publicznych), ponieważ jeśli droga nie ma charakteru drogi publicznej, odszkodowanie nie należy się. Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, aby roszczenia odszkodowawcze przysługujące właścicielowi nieruchomości ulegały przedawnieniu, podobnie jednak jak w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, roszczenia nie przenoszą się na nowych właścicieli (IV SA/Po 1001/14, NSA z dnia 16 lutego 2017 r. I OSK 1445/15).
Chciałabym jeszcze zaznaczyć, że wycena nieruchomości będzie sporządzona na innych zasadach w zależności od trybu ubiegania się o odszkodowanie, warto więc zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Podsumowując, należy pamiętać iż w przypadku ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art.36 ust.1) obowiązuje 6 letni okres przedawnienia roszczenia, natomiast w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami (art.98), brak jest konkretnego terminu, czyli roszczenie nie ulega przedawnieniu. W obydwu jednak przypadkach przepisy będą miały zastosowanie jeśli byłaś/eś właścicielem (lub następcą prawnym) nieruchomości kiedy nastąpiła zmiana lub uchwalenie miejscowego planu.
