ROZLICZENIE NAKŁADÓW
Wyłączną drogą dochodzenia nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego jest ich rozliczenie w postępowaniu aktualizacyjnym. „Nie jest możliwe zatem występowanie z żądaniem ustalenia wysokości nakładów podlegających zaliczeniu w drodze samodzielnego postępowania, czy też zgłaszanie roszczeń o zasądzenie poza postępowaniem aktualizacyjnym. Skorzystanie przez użytkownika wieczystego z uprawnienia do zaliczenia wartości nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatami nie zostało ograniczone czasowo, a zatem nie ulega przedawnieniu i może być realizowane przy kolejnych aktualizacjach” (SN III CZP 33/17). Podkreślić należy, iż w toku postępowania aktualizacyjnego rozliczeniu może podlegać wartość niewszelkich poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów, lecz jedynie tych, na których rozliczenie pozwala ustawodawca. Kontynuując poprzednie rozważania (post znajdziesz tu KTÓRE Z NAKŁADÓW PONIESIONYCH NA NIERUCHOMOŚĆ MOŻESZ ZALICZYĆ NA POCZET AKTUALIZACJI OPŁATY Z TYTUŁU UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU – Cubic Valuation Magda Okuszko) , na wniosek użytkownika wieczystego, zaliczeniu na podstawie art. 77 ust. 6 GospNierU podlegają nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.
CO NALEŻY ROZUMIEĆ POD POJĘCIEM NAKŁADÓW KONIECZNYCH?
W judykaturze dominuje stanowisko, że nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 77 ust. 6 Ustawy są nakłady na grunt poniesione przez użytkownika wieczystego w celu korzystania z tego gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Określona w tym przepisie zasada zaliczenia wartości nakładów koniecznych na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową ma jednak zastosowanie tylko do takich nakładów koniecznych, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu użytkowanego wieczyście.
Zgodnie z wyrokiem SN IV CSK 736/13 pojęcia nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu nie należy ujmować wąsko w tym sensie, iż mogą one obejmować tylko nakłady polegające na zmianie właściwości warunków geologicznych gruntu (niwelacje, zagęszczanie gruntu itp.). Pojęcie to należy interpretować funkcjonalnie i odnieść do gruntu wraz z jego częściami składowymi, do których, zgodnie z art. 48 KC, należą urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny.
Jeśli zatem wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, wymaga uporządkowania całego terenu, w tym wyburzeniu zdewastowanych starych zabudowań, uprzątnięcia pozostałości uzbrojenia, czy uporządkowania, znajdujących się na gruncie nasadzeń to takie prace jak najbardziej dają przesłanki do zaliczenia ich w ramach opłaty aktualizacyjnej.
PRZYKŁAD:
Jeżeli zatem np. w wyniku aktualizacji wysokość opłaty rocznej wzrasta z 100 000 zł do 120 000 zł, a użytkownik wieczysty przedstawia do zaliczenia nakłady o wartości 60 000 zł, to proces ich zaliczenia będzie trwał 3 lata. Pomimo podwyższenia wysokości opłaty rocznej do 120 000 zł użytkownik wieczysty będzie ją bowiem czasowo płacił w dotychczasowej wysokości 100 000 zł, aż rozliczy całość podlegających zaliczeniu nakładów. Dopiero w czwartym roku po aktualizacji wysokość opłaty wzrośnie realnie do zaktualizowanej kwoty 120 000 zł. Wynika to z przyjętej przez ustawodawcę zasady, że użytkownik wieczysty może zaliczyć wartość nakładów jedynie na poczet różnicy (wzrostu) zaktualizowanej opłaty w stosunku do opłaty dotychczasowej, czyli sprzed aktualizacji. Jeżeli zatem do aktualizacji nie dojdzie, zaliczenie nakładów nie jest dopuszczalne (MOP 2018, Nr 3).
Zaznaczyć należy, iż przedmiot naliczenia to nie suma poszczególnych kwot wydatkowanych przez użytkownika wieczystego, lecz ich wartość ustalana na podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a więc określona przez rzeczoznawcę majątkowego.
