W zawodzie rzeczoznawcy majątkowego jakość wykonywanej pracy jest niezwykle ważna, gdyż odpowiadamy nie tylko z tytułu odpowiedzialności zawodowej i cywilnej, ale również karnej. Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego są ściśle określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Z uwagi na powyższe, nasze operat szacunkowy musi zostać sporządzone w określony sposób oraz powinno zawierać szereg czynności świadczących o powziętej należytej staranności.
Aby wartość szacowanej przez nas nieruchomości była prawidłowa, w oparciu o informacje uzyskane od Zleceniodawcy należy:
określić przedmiot, zakres i cele opracowania,
określić datę na jaką szacujemy wartość,
ustalić podstawy formalno-prawne (uwzględniając przede wszystkim cel wyceny – inne podstawy prawne przyjmuje się np. przy celu kredytowym a inne dla celu sprzedaży),
dokonać oględzin nieruchomości – nie ma innego sposobu, aby przekonać się o fizycznych wadach i zaletach przedmiotu wyceny, jeśli np. w okolicy prowadzona jest nowa inwestycja, co zazwyczaj działa na korzyść wycenianego prawa, powinna zostać w wycenie uwzględniona,
szczegółowo zbadać stan nieruchomości. Zgodnie z definicją przedstawioną w ustawie o gospodarce nieruchomościami,
pod pojęciem „stan nieruchomości” należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia,
określić przeznaczenie nieruchomości w dokumentacji planistycznej oraz ustalić optymalny jej sposób użytkowania, czyli najbardziej efektywny i dający najwyższą wartość – należy być tutaj ostrożnym, gdyż optymalny sposób użytkowania powinien być fizycznie możliwy, prawnie dopuszczalny i ekonomicznie opłacalny,
dokonać analizy segmentu rynku tożsamy z przedmiotem wyceny,
zbadać rynek w zakresie sprzedaży nieruchomości podobnych (uwzględniając m.in. zapisy w aktach notarialnych, przeznaczenie i ich stan),
zaktualizować ceny nieruchomości podobnych o trend czasowy (o ile wystąpił),
zbadać cechy nieruchomości mające wpływ na wartość oraz określić, w jakim stopniu wpływają one na tę wartość (np. lokalizacja, warunki wynikające z zapisów planów miejscowych, itp.),
dobrać odpowiednie podejście, metodę i technikę szacowania,
przeanalizować i uzasadnić wynik.
Nie ma dwóch takich samych nieruchomości, a więc czynności w procesie szacowania mogą się różnić, jednak wyżej wymienione są podstawowe i powinny się znaleźć w każdym opracowaniu. Należy również pamiętać, iż nieruchomość ma jedną wartość rynkową, podawanie w operacie dwóch wartości (np. oszacowane dwoma metodami) nie powinno mieć miejsca.
