Zawód rzeczoznawcy majątkowego nie jest powszechnym, często spotykanym zawodem. Nasza praca w dużej mierze jest uregulowana przepisami i wymaga w tym zakresie wiadomości specjalnych. Stąd miewam wiele pytań od klientów na temat sporządzenia operatu szacunkowego. Aby rozwiać chociaż część wątpliwości wybrałam 10 najbardziej popularnych 😊 Trochę się rozpisałam dlatego podzieliłam wpis na dwie części i dziś przedstawię Wam pierwszą z nich.
1. Ile kosztuje sporządzenie operatu szacunkowego?
Tutaj niestety konkretna nie będę, ponieważ każdy rzeczoznawca ma własne kryteria wyceniając swoją usługę. Cena za operat szacunkowy uwarunkowana jest od ilości pracy jaką rzeczoznawca musi wykonać aby sporządzić wycenę. Dlatego ja zazwyczaj poruszam się w „widełkach” gdyż podczas szacowania może się okazać że wycena na pozór „prostego” lokalu, czy działki przysporzy wiele pracy bo np. w danej lokalizacji od dawna nie odnotowano żadnej transakcji, lub przeznaczenie działki jest tak złożone że należy sporządzić dodatkowe analizy, lub istnieją dodatkowe obciążenia np. w postaci służebności gruntowych czy przesyłu. Ważne jest, aby przy zleceniu na sporządzenie operatu podać rzeczoznawcy jak najwięcej informacji na temat wycenianej nieruchomości, dzięki temu będzie on mógł przewidzieć swój nakład pracy i zaproponować konkretną cenę za usługę.
2. Czy operat sporządzony dla celów sprzedaży można potem wykorzystać dla celów kredytu (zabezpieczenia wierzytelności)
Nie, nie można. Zgodnie z art. 156 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Ponadto, zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych, które de facto różnią się w właśnie w zależności od celu wyceny.
Przywołam jeszcze fragment wyroku Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 marca 2013 r., II SA/Gd 609/12, zgodnie z którym „wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego na potrzeby każdego konkretnego postępowania. Niedopuszczalne jest natomiast określanie wysokości odszkodowania na podstawie operatów sporządzonych na rzecz innych postępowań administracyjnych.„.
3. W operacie szacunkowym są podane ceny nieruchomości podobnych i na ich podstawie sporządzono wycenę, czy to są dane transakcyjne, czy ofertowe?
§ 4. 1. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości informuje, iż przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Mamy więc odpowiedź.
Dane transakcyjne na podstawie których sporządza się wycenę pozyskuje się z aktów notarialnych. Zgodnie z art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwe organy są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym dokumenty niezbędne przy szacowaniu nieruchomości. Akty notarialne są dostępne w starostwach. Istnieją w zasadzie dwa sposoby na dostęp do takich danych i sporządzenie wyceny:
– czytanie aktów notarialnych, spisywanie z nich cen oraz odnotowywanie istotnych warunków sprzedaży,
– sporządzenie wyceny na podstawie danych z tzw. Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN), który jest rejestrem publicznym zawierającym dane dotyczące cen nieruchomości ustalonych w aktach notarialnych. Bazując na danych z RCIWN przy wycenie nieruchomości należy zachować daleko idącą ostrożność ponieważ często brak jest informacji na temat podatku jaki został naliczony przy danej transakcji (pcc czy VAT) a także brak jest informacji, czy np. nastąpiły warunki zawarcia transakcji które mogły wpłynąć na jej cenę (np. przetarg lub sprzedaż pomiędzy osobami powiązanymi). Zasady dobrej praktyki zawodowej przemawiają za tym aby nie sporządzać wycen na podstawie tych danych. Według mnie mogą służyć do wstępnego rozeznania się na danym rynku nieruchomości a w dalszej kolejności powinny zostać zweryfikowane.
4. Jak długo będę czekał/a na wycenę?
Odpowiadając na to pytanie rzeczoznawca zawsze zakłada wersję standardową i optymistyczną 😊 a więc zakładając że powziął niezbędne dane i zapoznał się z nieruchomością na tyle, na ile można przed przystąpieniem do pracy. Czas pracy w dużej mierze zależy od rodzaju nieruchomości i metodyki wyceny. Standardowo przyjmuje się, iż sporządzenie operatu dla „typowej” nieruchomości lokalowej mieszkalnej to ok. tydzień, nieruchomość gruntowa zabudowana/niezabudowana 1-2 tyg. Pozostałe przypadki najczęściej rozpatrywane są indywidualnie. Należy jeszcze uwzględnić czas pozyskania niezbędnej dokumentacji z urzędu (wypis/wyrys z ewidencji gruntów), który może trwać nawet do 2 tygodni.
5. Chciałabym/chciałbym zlecić wycenę dla celów sprzedaży, ale w księdze wieczystej widnieje hipoteka. Czy hipoteka wpływa na wartość nieruchomości?
Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego § 38. 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Należy zatem sprawdzić, co kryje się pod pojęciem ograniczonych praw rzeczowych.
Zgodnie z art. 244 § 1 kodeksu cywilnego ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
Odnosząc się do przywołanych przepisów, hipoteka jest zaliczana do ograniczonych praw rzeczowych a więc powinna zostać uwzględniona przy szacowaniu wartości nieruchomości o ile ma wpływ na jej wartość. Skąd mamy wiedzieć kiedy hipoteka wpływa na wartość a kiedy nie? Niestety w przepisać nie znajdziemy jednoznacznej odpowiedzi.
Dla mnie odpowiedź znajdziemy w transakcjach sprzedaży a dokładniej, zapisach w aktach notarialnych. Przy sprzedaży nieruchomości notariusz dokładnie opisuje stan księgi wieczystej, jeśli w dziale IV widnieją wpisy hipoteczne, należy sprawdzić co się z tą hipoteką stanie (czytając akt). Zazwyczaj są dwie sytuacje – albo sprzedający przedstawia pismo o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości spod hipoteki albo następuje jej spłata i kupujący nabywa nieruchomość już bez tego obciążenia. Uwzględniając cenę w wycenie nieruchomości z takiego aktu notarialnego jest pewność, iż nie będzie miał on wpływu na wartość.
Dla osób zainteresowanych podsyłam jeszcze link do Uchwały SN, III CZP 14-19.pdf (sn.pl) czytamy tam:
„Zgodzić się więc należy, że najczęściej w postępowaniach działowych wartość wspólnej nieruchomości czy prawa nie powinna być obniżana z powodu ich obciążenia zabezpieczeniem hipotecznym niespłaconej wierzytelności kredytowej.”
Więcej najczęściej zadawanych pytań oraz odpowiedzi na nie przygotuję dla Was wkrótce…
