Poniżej przedstawiam kolejną część wpisu dotyczącego najczęściej zadawanych pytań w pracy rzeczoznawcy majątkowego.
1. Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
Odpowiedź znajdziemy w art.156 pkt.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
„Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”
Zatem, operat szacunkowy od daty jego sporządzenia, przez 12 miesięcy stanowi prawnie określony dowód wartości nieruchomości. Jeżeli jednak przed upływem tych 12 miesięcy dojdzie do zmiany uwarunkowań prawnych dokonanej wyceny lub zmiany istotnych czynników, np. przeznaczenia w planie miejscowym, stanu czy cen nieruchomości podobnych, to aktualność takiego operatu szacunkowego – co do zasady – ustanie wraz z tą zmianą.
Zgodnie z art. 156 pkt.4. ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa wyżej, po potwierdzeniu jego aktualności. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, liczonych od dnia upływu okresu ważności operatu, który jest aktualizowany (termin liczony jest więc nie od daty sporządzenia nowego opracowania, ale od momentu kiedy aktualizowany operat traci ważność), chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
Istnieje jeszcze jeden, dość powszechnie przywoływany przepis zawarty w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. A mianowicie, § 58 pkt.1 informuje, iż „Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadcza o aktualności operatu szacunkowego, oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy.”
Mamy tu więc niezgodność co do formy dołączenia klauzuli – zgodnie z zapisami ustawy, stosowną klauzulę należy zamieścić w operacie szacunkowym a zgodnie z zapisami rozporządzenia – klauzulę należy dołączyć do operatu. Konstytucyjna hierarchiczność źródeł powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej, określona w art. 87 ust. 1 i art. 92 ust. 1 Konstytucji RP, nakazuje w wypadku odmiennej treści przepisów aktu wyższego rzędu (ustawy) i aktu niższego rzędu (rozporządzenia), stosować w pierwszej kolejności przepis zawarty w akcie wyższego rzędu (lex superior derogat legi inferiori). Wyrok NSA z 23.01.23 r. I OSK 2635/19.
Brak wymogu umieszczenia stosownej klauzuli w operacie oraz przedstawienia analizy w wymagany sposób, w postępowaniach administracyjnych może być uznane za istotną wadę dowodu wartości nieruchomości i skutkować wykluczeniem opracowania w sprawie.
Należy jeszcze wspomnieć o sytuacjach, w których aktualność operatu szacunkowego może nie mieć znaczenia normatywnego, jeżeli przedmiotem wyceny jest np. wartość na datę przeszłą, dla określenia której nie mają znaczenia okoliczności zaistniałe po dacie, na którą następuje oszacowanie wartości nieruchomości (np. szacowanie dla celów podatkowych czy spadkowych).
2. Czy można dokonać aktualizacji wartości nieruchomości/operatu szacunkowego ?
Pytanie dosyć często zadawane, nie znajdujące tak naprawdę odzwierciedlenia w definicji czy przepisach regulujących wycenę nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy może jedynie dokonać potwierdzenia aktualności – zgodnie z opisem zawartym w punkcie 1, gdzie wartość pozostaje na tym samym poziomie. Nie możemy sporządzać aktualizacji operatu szacunkowego, w praktyce, jeśli klient chce dokonać „aktualizacji” możemy zaproponować sporządzenie nowego operatu szacunkowego dla tej samej nieruchomości.
3. Czy oględziny są niezbędne? Moje mieszkanie jest teraz wynajmowane i nie chcę niepokoić najemcy. Mam zdjęcia które były zamieszczone w ofercie najmu, czy one nie wystarczą?
W Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, w rozdziale 4, ustawodawca wyszczególnił, iż operat winien zawierać m.in. – ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości oraz – opis stanu nieruchomości.
Stan nieruchomości został zdefiniowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.
Daty istotne, to daty mające znaczenie dla określenia wartości nieruchomości – często są zależne od celu dla jakiego sporządza się operat. W każdym przypadku jednak, aby prawidłowo określić stan nieruchomości o którym mowa powyżej, jedną z dat istotnych będzie data oględzin, jest to nieodłączny element (a przynajmniej powinien być) każdego operatu szacunkowego.
Wracając zatem do zadanego pytania, ustawodawca może nie w bezpośredni sposób ale jednak zobowiązuje rzeczoznawcę do dokonania oględzin. Jest to więc nasz obowiązek, którego niedokonanie może skutkować konsekwencjami. Dodatkowo operat bez dokonanych oględzin może zostać łatwo podważony przez osoby trzecie w przypadku jakiejkolwiek niezgodności ze stanem faktycznym. Myślę, że w wyjątkowych okolicznościach można skorzystać ze zdjęć nadesłanych przez Klienta, nie ma ku temu przeciwskazań, natomiast uważam, że stan ze zdjęć każdorazowo powinien zostać potwierdzony przez rzeczoznawcę.
To, jak istotne są oględziny nieruchomości świadczą chociażby obowiązujące do niedawna Rekomendacje dla rzeczoznawców majątkowych przygotowane przez resort rozwoju w czasie pandemii Covid-19. Czytamy tam: „W przypadku wątpliwości, czy możliwe jest bezpieczne przeprowadzenie oględzin nieruchomości, dopuszczalne jest ustalenie stanu techniczno-użytkowego oraz stanu otoczenia nieruchomości w oparciu o pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego i/lub innej osoby czy instytucji posiadającej niezbędne informacje, przekazaną przez te osoby dokumentację fotograficzną nieruchomości poświadczoną za zgodność ze stanem faktycznym. (…) gdy oględziny nieruchomości zostały przeprowadzone w ograniczonym zakresie, po ustaniu stanu epidemii wskazane jest dokonanie ponownych oględzin nieruchomości po to, aby zweryfikować oraz potwierdzić prawidłowość informacji, na podstawie których dokonano wyceny nieruchomości.”
4. Czy oszacowana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości zawiera podatek VAT?
W obszarze wyceny nieruchomości nie ma przepisu który by jednoznacznie określał, czy wartość oszacowana w operacie szacunkowym powinna zawierać podatek VAT czy też nie. Wydawać by się więc mogło, że ustawodawca pozostawił rzeczoznawcom dowolność wyboru i każdy może „wyrobić” sobie własną opinię na ten temat i wyceniać wedle własnego uznania. Ale czy na pewno?
Skupię się tutaj na najczęściej spotykanej, wartości rynkowej. Określanie tej wartości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Kupując nieruchomość, np. mieszkanie, kupujący, w zależności od formy prawnej podmiotu sprzedającego, zapłaci jeden z dwóch podatków – pcc lub VAT. Ceny transakcyjne nieruchomości opodatkowane podatkiem VAT są już w akcie notarialnym kwotami brutto, cen nieruchomości, od których należy odprowadzić podatek pcc nie zawierają tego podatku (nalicza go zwykle notariusz przy podpisaniu umowy).
Uważam zatem, iż do określenia wartości nieruchomości przyjęcie cen bez dodatkowych opłat jest bardziej właściwe, gdyż ceny nieruchomości mogą być porównywalne tylko wtedy, gdy będą miały jednorodny charakter (to znaczy nie będą obciążane zróżnicowanymi opłatami związanymi ze sprzedażą nieruchomości). Przy uwzględnieniu cen brutto tę jednorodność nie zawsze będzie można zachować, chociażby z uwagi na różne stawki vat. Podobny pogląd powielany jest w orzecznictwie sądów, np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11.04.2014 r. sygn. II OSK 2746/12.
Na uwzględnianie cen transakcyjnych netto w operacie szacunkowym wskazuje również § 11 Rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego. „Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.” Co prawda przepis ten odnosi się do podejścia dochodowego ale powyższa zasada powinna obowiązywać również w odniesieniu do cen transakcyjnych przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym, bowiem oba sposoby wyceny (podejście porównawcze i podejście dochodowe) stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości.
O ile w przepisach prawa brak jest konkretów, to dosyć klarowny pogląd został przedstawiony w Europejskich Standardach Wyceny 2020, edycja polska, gdzie możemy przeczytać:
„W szczególności Wartość rynkowa stanowi wartość bez uwzględnienia podatków, jakie mogą mieć zastosowanie względem jakiejkolwiek realnej transakcji dotyczącej wycenianej nieruchomości. Podatki od danej transakcji lub podatek VAT mogą dotyczyć niektórych lub wszystkich stron potencjalnej transakcji i w związku z tym są elementem systemu rynkowego w szerszym ujęciu. Co za tym idzie, obok wszelkich pozostałych czynników, mają wpływ na kształtowanie wartości, jednak kwestia poszczególnych zasad opodatkowania danej transakcji wykracza poza ramy Wartości rynkowej.”
Podsumowując, przytoczę jeszcze przepis który jednoznacznie wskazuje, iż nie powinno się ceny nieruchomości utożsamiać z jej wartością. W art. 67 pkt. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami czytamy: „Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości”, co może sugerować, iż podatki i inne opłaty , w tym podatek VAT powinny obciążać końcowego odbiorcę usługi i być następstwem zawarcia transakcji.
Niestety tak jak napisałam na początku, brak jest przepisu prawa który jednoznacznie wskazywałby czy szacowana wartość powinna być netto czy brutto, stąd w operatach można spotkać różne wartości – warto wówczas zwrócić uwagę na to, kto jest odbiorcą takiego operatu i dla jakiego celu został sporządzony. W każdym z przypadków, rzeczoznawca majątkowy powinien stosowną informację zamieścić w swoim opracowaniu aby odbiorca nie miał wątpliwości co do wysokości oszacowanej wartości.
5. Potrzebuję operat dla banku, ale dostałam/em informację, że nie wszyscy rzeczoznawcy mogą go wykonać? Czy to prawda?
Faktycznie, operat w celu zabezpieczenia wierzytelności (czyli prościej mówiąc „dla banku”) mogą wykonać tylko rzeczoznawcy majątkowi którzy odbyli dodatkowe szkolenie bankowe. Szkolenia są organizowane cyklicznie i kończą się egzaminem. Według mojej wiedzy, egzaminy są organizowane przez ZBP oraz PFSRM. Po pozytywnym wyniku, rzeczoznawca majątkowy otrzymuje certyfikat który uprawnia go do sporządzania wycen dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. Co ważne, klient nie musi się godzić na rzeczoznawcę proponowanego przez bank, może przedłożyć operat sporządzony przez każdego rzeczoznawcę który ukończył wspomniany kurs. Plusy takiego wyboru są takie, że klient wie za co zapłacił – operat dostaje do ręki i ma możliwość rozmowy z jego autorem w przypadku ewentualnych uwag czy pytań. Dodatkowo, jeden operat może być przedłożony do kilku banków.
