Temat coraz częściej będący przedmiotem operatów i opinii biegłych z uwagi na rosnącą świadomość poszczególnych uczestników rynku. Niestety rzadko poruszany w literaturze a w dodatku przy braku jednoznacznej linii wykładowczej w orzecznictwie sądów powszechnych czy samorządowych kolegiów odwoławczych.
RODZAJE NAKŁADÓW
Jak wiadomo, użytkownik wieczysty zachowuje się praktycznie, jak właściciel a w szczególności ma możliwość dokonywania nakładów, które niejednokrotnie zwiększają wartość zajmowanej przez niego nieruchomości gruntowej, np. przez budowę infrastruktury technicznej, remonty dróg czy wzniesienie prestiżowej zabudowy. Zasadnicze kryterium odróżnienia różnych rodzajów nakładów jest realizowana przez nie funkcja. W doktrynie i orzecznictwie rozróżnia się trzy rodzaje nakładów: nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowe. Bardzo ważne jest odpowiednie ich rozróżnienie. Nakładami koniecznymi są nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem, nakłady użyteczne służą ulepszeniu rzeczy lub zwiększenia jej funkcjonalności a nakłady zbytkowe celom luksusu.
AKTUALIZACJA OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE A PONIESIONE NAKŁADY
W postępowaniu aktualizacyjnym to rolą rzeczoznawcy majątkowego jest ustalenie wartości nieruchomości gruntowej (art. 77 ust. 3 u.g.n.) a tym samym wskazanie, które z poniesionych nakładów będzie można zaliczyć na poczet aktualizacji. Rozróżnienia dokonuje się na podstawie brzmienia art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami „W przypadku aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1. oraz art. 77 ust. 6 „Zasadę, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.”
Powyższe przepisy wskazują, iż użytkownik wieczysty może ubiegać się tylko i wyłącznie o rozliczenie nakładów poniesionych na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych (czyli niezbędnych), poniesionych na poprawę warunków gruntowych, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Z pozoru proste regulacje, niestety stwarzają wiele trudności w jednoznacznej ich interpretacji.
BUDOWA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ
Zacznę może od kwestii związanych z infrastrukturą – czy ustawodawcy chodzi o drogi? Przyłącza? Sieci? Aby dotrzeć do sedna sprawy, należy najpierw przywołać zapisy wspomnianego art. 143 ugn – przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych, pod warunkiem, żezostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi (z wyłączeniem nieruchomości rolnych i leśnych).
Wielu użytkowników wieczystych dość lapidarnie podchodzi do wyżej przytoczonego przepisu, zaliczając wszystkie przez siebie wybudowane drogi i urządzenia jako nakłady możliwe do rozliczenia na poczet aktualizacji. Nadmieniam, iż w pojęciu budowy drogi mieści się również jej odbudowa i rozbudowa natomiast nie jest to przebudowa czy remont. Wobec tego, np. przebudowa drogi, która nie powoduje zmiany granic pasa drogowego nie jest nakładem, rozliczanym na podstawie art. 77 ust. 4 (SN, IV CSK 238/15). Podobny problem interpretacyjny pojawia się ze zrozumieniem, co ustawodawca miał na myśli pod pojęciem budowy przewodów lub urządzeń, gdyż w przepisach brak jest jednoznacznej definicji co to są przewody czy urządzenia przesyłowe. Dominujący nurt dotyka tu prawa własności, odwołam się zatem do przepisów kodeksu cywilnego, a mianowicie do art. 49 par. 1 oraz art. 235 par. 1.
Art. 49 § 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Art. § 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
ROZLICZENIE NAKŁADÓW – PRZYKŁAD
Zatem, jeśli użytkownik wieczysty wybudował urządzenia, których jest właścicielem i które są częścią składową nieruchomości – budynku, stanowią one odrębny od gruntu przedmiot własności. A dlaczego nakłady na urządzenia, których użytkownik wieczysty jest właścicielem, nie mogą zostać zaliczone na poczet opłaty aktualizacyjnej? Ponieważ definicja dot. budowy urządzeń infrastruktury technicznej została sformułowana na potrzeby instytucji o opłacie adiacenckiej. Infrastruktura techniczna rozumiana jest więc defacto jako infrastruktura publiczna (SN z 31.1.2013 r. II CSK 223/12).
Jak widać, nie znajdziemy prostej i konkretnej odpowiedzi w gąszczu przepisów, które z nakładów poniesionych na budowę urządzeń infrastruktury technicznej można zaliczyć na poczet aktualizacji, a które nie. Przedstawiony powyżej nurt jest jednak coraz częściej spotykany w judykaturze. Przykładowo, załóżmy, że deweloper jest użytkownikiem wieczystym działki i wybudował na niej budynek usługowy z placem parkingowym, drogi wewnętrzne wraz z chodnikiem, ogrodzenie, słupy oświetleniowe, podłączył budynek do sieci oraz rozbudował istniejącą stację trafo (zasilającą dodatkowo inne obiekty). To spośród wszystkich wyżej podanych nakładów, do rozliczenia, w momencie rozpoczęcia procedury aktualizacji opłaty, będzie mógł zaliczyć tylko rozbudowę stacji trafo, ponieważ wszystkie pozostałe dotyczą możliwości użytkowania jego budynku, i stanowią jego własność.
Jeśli nakładów, z racji ich charakteru i lokalizacji nie można zaliczyć do przepisu art.77 ust.4 ugn, to należy rozważyć, czy mogą być rozliczone w trybie art. 77 ust. 6 ugn (o ile zostaną zakwalifikowane jako nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu oraz o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej), co będzie przedmiotem kolejnej części mojego opracowania.
