W obszarze inwestycji, każdy z uczestników rynku zmierza do jak najlepszego wykorzystania swojej nieruchomości. W procesie szacowania, najbardziej produktywny sposób wykorzystania nieruchomości, nazywa się optymalnym sposobem użytkowania – OSU (highest and best use, HBU). Termin tak naprawdę został zapożyczony z definicji zawartych w Międzynarodowych Standardach Wyceny (IVS – International Valuation Standards) oraz Europejskich Standardów Wyceny (EVS – European Valuation Standards).
Zgodnie z IVS 2022 (str. 28):
“The highest and best use must be physically possible (where applicable), financially feasible, legally allowed and result in the highest value. If different from the current use, the costs to convert an asset to its highest and best use would impact the value.”
Definicja zawarta w EVS 2020 (str. 32) brzmi podobnie:
“The concept of 'highest and best use’ (HABU) is integral to Market Value and is the use of a property that is physically possible, reasonably probable, legal or likely to become so, and that results in the highest value of the property at the date of valuation.”
OSU w polskich standardach wyceny
Polskie standardy wyceny niestety nie zawierają jednoznacznej interpretacji OSU. W Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym KSWP-1, w kontekście definicji wartości rynkowej, podkreślono, iż wycena nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie jej atrybuty prawne, fizyczne, ekonomiczne i inne oraz wszelkie pozytywne i negatywne aspekty a wartość rynkowa nieruchomości powinna odzwierciedlać jej potencjał, który byłby uwzględniony przez uczestników rynku w dniu wyceny. Standard jest tak naprawdę zalecany do stosowania – brak jest takiego obligatoryjnego obowiązku.
Mimo to, pojęcie OSU jest szeroko omawiane w literaturze i moim zdaniem, analiza optymalnego wykorzystania stanowi kluczowy element obowiązków rzeczoznawcy majątkowego. W praktyce należy zbadać, czy nieruchomość jest wykorzystywana w sposób racjonalny i czy alternatywne sposoby mogłyby zwiększyć jej wartość.
Analiza wariantowa OSU
Jeśli istnieją przesłanki, że obecne wykorzystanie nieruchomości nie jest optymalne, należy wykonać analizę wariantową. Taka analiza obejmuje sprawdzenie:
- Fizycznej możliwości realizacji – czy warunki glebowe, kształt działki, ukształtowanie terenu lub dostęp do mediów pozwalają na nowe wykorzystanie? Czy istnieje możliwość nadbudowy lub rozbudowy?
- Zgodności z prawem – jakie możliwości przewidują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy? Czy istnieją inne ograniczenia, np. z umów najmu lub dzierżawy?
- Opłacalności finansowej – jeśli zmiana jest fizycznie możliwa oraz prawnie dopuszczalna (spełnione są dwa pierwsze testy), należy zweryfikować, czy przewidywane wykorzystanie, po uwzględnieniu kosztów, generuje wystarczający zwrot. Ważne jest także oszacowanie czasu realizacji inwestycji.
- Uzasadnienia rynkowego – czy istniejący popyt i podaż wspierają nowe wykorzystanie? Przykładowo, budowa zabudowy mieszkaniowej (dająca wyższy zwrot z inwestycji) na terenie przemysłowym może być nieracjonalna z uwagi na brak popytu.
- Maksymalnej produktywności – wybieramy wariant, który przeszedł pozytywnie wszystkie testy i generuje najwyższą wartość.
Rola rzeczoznawcy majątkowego
Przeprowadzając analizę OSU, rzeczoznawca polega tak naprawdę na swojej wiedzy i doświadczeniu. Nie ma jednego uniwersalnego wzoru z wyjątkiem kryteriów wskazanych powyżej, dlatego często współpraca z architektami lub innymi specjalistami może okazać się nieoceniona. W wielu przypadkach OSU pokrywa się z aktualnym wykorzystaniem nieruchomości, co wynika z racjonalnego zachowania uczestników rynku. Może się jednak zdarzyć że zabudowa będzie wymagała rozbiórki co ma często uzasadnienie przy gruntach inwestycyjnych.
Warto podkreślić, że rzeczoznawca w procesie wyceny, odzwierciedla dominujące zachowania rynkowe, on ich nie kreuje. Jeżeli wycenianą nieruchomość nabędzie inwestor, którego wizja rozwoju będzie inna niż założenia przyjęte w procesie wyceny, nie oznacza to, że wycena została błędnie przeprowadzona, tylko że oparta była na założeniach typowych. Zawsze na rynku może pojawić się inwestor (deweloper), który odkryje jeszcze większy potencjał niż dotychczasowi uczestnicy. Jeśli jego wizja rozwoju pozwoli mu na osiągnięcie wartości dodatkowej, będzie wyrazem wykreowania przez niego wartości indywidualnej, wykraczającej poza wartość rynkową. (Wartość rynkowa nieruchomości jako podstawa zabezpieczenia wierzytelności, prof. dr hab. Ewa Kucharska–Stasiak).
