Czy w przypadku aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów należy uwzględnić ograniczone prawa rzeczowe w postaci służebności ?
Podstawą prawną do naliczania i aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów jest ustawa o gospodarce nieruchomościami (ugn). Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega, co do zasady, aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie (art. 77 ust.1 ugn). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust.3 ugn).
Zgodnie z §42.1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, podstawą aktualizacji opłaty rocznej jest wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. §34.1. z kolei stanowi, iż przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
Katalog ograniczonych praw rzeczowych został zawarty w art.244 §1 Kodeksu Cywilnego. Ograniczonym prawem rzeczowym jest m.in. służebność przesyłu. Istotą jest, aby przy szacowaniu wartości nieruchomości sprawdzić, czy istniejąca na nieruchomości służebność została ustanowiona na prawie własności, czy na prawie użytkowania wieczystego.
OBCIĄŻENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO SŁUŻEBNOŚCIĄ PRZESYŁU
O tym, że można obciążyć prawo użytkowania wieczystego służebnością przesyłu, w składzie siedmiu sędziów, wskazał Sąd Najwyższy, Uchwałą z 16 maja 2017 r. (sygn. SN III CZP 101/16). W uzasadnieniu m.in. czytamy, iż obciążenie prawa użytkowania wieczystego służebnością przesyłu jest dopuszczalne, gdy urządzenia przesyłowe zostały posadowione na gruncie po ustanowieniu użytkowania wieczystego, względnie, gdy dopiero przedsiębiorca zamierza zainstalować urządzenia przesyłowe.
Żądanie ustanowienia służebności na użytkowaniu wieczystym za wynagrodzeniem przysługuje wtedy zarówno przedsiębiorcy przesyłowemu jak i użytkownikowi wieczystemu. Jeśli użytkownik wieczysty w związku z ustanowieniem służebności przesyłu otrzymuje wynagrodzenie, to nie może skutecznie wystąpić z żądaniem aktualizacji opłaty, gdyż jeżeli służebność przesyłu obciąża prawo użytkowania wieczystego, to nie ma to wpływu na wartość nieruchomości, co do której prawo własności pozostaje przy właścicielu (które szacujemy przy aktualizacji). Nie zachodzi więc obawa uzyskania przez użytkownika wieczystego podwójnej korzyści w postaci wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, oraz z tytułu obniżenia opłat rocznych w powodu ustanowienia służebności przesyłu.
Zagadnienie, które również zostało omówione w uchwale z dnia 16 maja 2017 r. dotyczyło ustanowienia służebności wówczas, gdy urządzenia przesyłowe znajdowały się już na nieruchomości przed oddaniem jej w użytkowanie wieczyste. Zdaniem Sądu, w takim przypadku, użytkownik wieczysty nie może skutecznie żądać ustanowienia takiej służebności. Powyższy pogląd został również podtrzymany postanowieniem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 2 marca 2023 r. (sygn. I CSK 3013/22) który doprecyzował, iż okoliczność, że urządzenia przesyłowe istniały w chwili powstania użytkowania wieczystego, jest przeszkodą do uwzględnienia wniosku użytkownika wieczystego o ustanowienie służebności przesyłu, lecz nie stanowi to przeszkody do ustanowienia służebności na wniosek przedsiębiorcy będącego właścicielem urządzeń przesyłowych na gruncie w użytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wybudowania urządzeń.
W uzasadnieniu podał, iż nabywca użytkowania wieczystego, zarówno pierwotny jak i wtórny, nabywa użytkowanie wieczyste gruntu już z określonymi ograniczeniami, które przecież mają wpływ na wynagrodzenie za ustanowienie użytkowania wieczystego oraz na cenę sprzedaży takiego prawa. Powyższe względy nie stoją natomiast na przeszkodzie ustanowieniu służebności przesyłu na użytkowaniu wieczystym na wniosek właściciela linii przesyłowej. W takim przypadku, to nie użytkownik wieczysty bowiem zmusza przedsiębiorcę do zapłacenia mu wynagrodzenia, lecz decyduje o tym sam właściciel linii.
Podsumowując, nie należy zawsze zakładać, że istniejące służebności zostały ustanowione na prawie własności, gdyż może się zdarzyć sytuacja, że obciążają faktycznie użytkownika wieczystego co z kolei stanowi, iż nie powinniśmy ich uwzględniać w wycenie dla celów aktualizacji opłaty.