Z uwagi na dość częste zapytania dotyczące oszacowania wartości nieruchomości na potrzeby związane z ustaleniem wysokości podatku od spadków i darowizn, postanowiłam przybliżyć nieco temat. Czytając poniższy artykuł dowiesz się, na co należy zwrócić uwagę określając wartość nieruchomości dla tego celu.
Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Na określenie podstawy opodatkowania mają więc wpływ dwie okoliczności:
1) stan w dniu nabycia,
2) wartość w dniu powstania obowiązku podatkowego.
Ad.1) Co oznacza stan w dniu nabycia?
Odpowiedź znajdziemy w zapisach kodeksu cywilnego:
Art. 925. „Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.”
Art. 924. „Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.”
Czyli, dniem nabycia o którym mowa w art. 7 ustawy, jest dzień śmierci i na ten dzień, w wycenie nieruchomości dla celów podatku od spadków i darowizn przyjmujemy jej stan. Stan nieruchomości został natomiast zdefiniowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami: „należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.”
Ad.2) Kiedy powstaje natomiast obowiązek podatkowy?
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych i powstaje w zależności od formy nabycia, których dokładny katalog znajdziemy w art. 6 ustawy. Najczęściej mamy do czynienia z nabyciem w drodze dziedziczenia, kiedy to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą przyjęcia spadku; lub zachowku, kiedy to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zaspokojenia roszczenia. Jeśli nabycie zostaje stwierdzone postanowieniem sądu – jest to chwila uprawomocnienia się tego postanowienia.
Rozróżnienie powyższych dat (daty nabycia i daty powstania obowiązku podatkowego) jest bardzo istotne. Bywa, że mija wiele lat między śmiercią spadkodawcy a powstaniem obowiązku podatkowego i trzeba mieć tu na uwadze fakt, iż wszelkie nakłady poczynione na nieruchomości po dacie nabycia, nie powinny być brane pod uwagę do określenia wartości. Zatem, jeśli po dacie nabycia nabywca dokonał remontu, czy innych ulepszeń, wartość nieruchomości do opodatkowania nie powinna uwzględniać tych prac.
Dlaczego istotna jest tutaj rola rzeczoznawcy majątkowego?
Jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Zdarza się, że nabywca, pomimo wezwania, nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej. Wówczas, naczelnik urzędu skarbowego może dokonać jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii będzie różnić się o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca (art. 8 ust. 4 ustawy).
Aby uniknąć takich sytuacji, warto skorzystać z usług rzeczoznawcy, który potrafi oszacować wartość nieruchomości w sposób rzetelny, nie budzący wątpliwości. Zgodnie z ustawą, wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Na co jeszcze należy zwrócić uwagę przy określaniu wartości jako podstawy do opodatkowania?
Jak zostało napisane na wstępie artykułu, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość) – art. 7.1 ustawy. Co to oznacza? Wartość do opodatkowania należy pomniejszyć o ew. długi lub ciężary, przy czym pod pojęciem „ciężaru” należy rozumieć obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. służebność (ograniczone prawo rzeczowe) lub hipoteka (Wyrok NSA z 18 maja 2012 r., II FSK 2158/10). A co jeśli np. wysokość hipoteki jest wyższa od wartości rynkowej nieruchomości? W takim przypadku podstawa opodatkowania wynosi zero – występuje obowiązek podatkowy, jednakże nie dochodzi do powstania zobowiązania podstawowego (Nie ma podatku, gdy wartość hipoteki przewyższa spadek – rp.pl).
Z przydatnych informacji, warto jeszcze wspomnieć, że jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą (np. pożar), do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru (czyli z uwzględnieniem strat), a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Ostatecznie, wysokość podatku ustalana jest oczywiście w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Ustawodawca wprowadza też kwoty wolne od podatku dla każdej z tych grup oraz zwolnienia podatkowe. Należy jednak pamiętać, iż niezależnie od przynależności do grupy podatkowej, to na nabywcy nieruchomości ciąży obowiązek zgłoszenia nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych do właściwego urzędu skarbowego.
