Własność warstwowa w Polsce – nadchodzi przełom w prawie własności?

Według informacji zawartych w artykule „Rzeczpospolitej”, Ministerstwo Rozwoju i Technologii finalizuje projekt ustawy wprowadzającej odrębną własność obiektu budowlanego (OWOB) – rozwiązanie, które w praktyce ma otwierać drogę do tzw. własności warstwowej.

OWOB ma być prawem, które mógłby ustanawiać zarówno właściciel gruntu, jak i użytkownik wieczysty, po uzyskaniu zgody właściciela (np. gminy). Jej przedmiotem miałyby być obiekty i urządzenia budowlane wznoszone nad lub pod powierzchnią gruntu. OWOB mogłaby być ustanawiana, pod warunkiem spełnienia przesłanki samodzielności obiektu, dla którego będzie można założyć odrębną księgę wieczystą. Gwarancją ustanowienia OWOB miałaby być promesa w formie decyzji administracyjnej wydawanej przez starostę.

Prawo ma funkcjonować równolegle z istniejącymi prawami rzeczowymi, dzięki czemu inwestorzy mogliby realizować budynki nad torami kolejowymi czy drogami bez konieczności wykupowania całej działki, uzyskując prawo do konkretnej warstwy w przestrzeni. Celem regulacji jest zwiększenie i efektywniejsze wykorzystanie powierzchni inwestycyjnej w zabudowie śródmiejskiej.

Przed ustawodawcą stoją jeszcze poważne zagadnienia: na jakiej wysokości nad poziomem gruntu kończy się prawo właściciela gruntu a zaczyna prawo właściciela obiektu? Co z instalacjami przebiegającymi przez różne warstwy? Kto jest odpowiedzialny za utrzymanie i remont elementów wspólnych? Dodatkowo należy się spodziewać zmiany chociażby w prawie geodezyjnym i kartograficznym gdzie brak jest definicji granic wielowymiarowych.

Czy jesteśmy gotowi na tego typu inwestycje? Skoro inne kraje Europy zaimplementowały podobne regulacje to uważam, że jak najbardziej. Fundamentalną rolą będą zapewne kwestie techniczne obiektów oraz bezpieczeństwo ich użytkowników. Dla nas rzeczoznawców otworzą się natomiast nowe możliwości – analiza ryzyka prawnego, w tym relacja prawa OWOB do gruntu, poprowadzi nas na wyższy level. Jeśli przepisy wejdą w życie, czeka nas wycena nowej kategorii prawa rzeczowego.

Rysunki dla wyobraźni – wizja robi wrażenie. Can’t wait.