TRWAŁA ZMIANA SPOSOBU KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI – definicja, orzecznictwo

Post jest kontynuacją rozważań na temat wyceny w kontekście aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Znajdziesz go pod tym linkiem: AKTUALIZACJA OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE GRUNTÓW – praktyczne aspekty i orzecznictwo – Cubic Valuation Magda Okuszko 

Nawiązując do § 42 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości „(…) Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, przyjmuje się aktualny stan zagospodarowania tej nieruchomości wynikający z dokumentów przedłożonych rzeczoznawcy majątkowemu przez zamawiającego wycenę.”

Niestety zarówno w przepisach prawa, orzecznictwie sądów powszednich oraz judykaturze Sądu Najwyższego nie ma jednolitej definicji dot. pojęcia tzw. „trwałej zmiany”. Prezentowane są trzy odmienne poglądy, które zostały przedstawione w wyroku SN z 12 września 2018 r. – II CSK 532/17, na które chciałabym zwrócić uwagę.

POGLĄD NR 1
Do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu dochodzi dopiero z chwilą administracyjnego dopuszczenia obiektu do użytkowania. W tym nurcie orzeczniczym przyjmuje się, że cel mieszkaniowy ma wynikać z bieżącego, mieszkaniowego sposobu korzystania z gruntu. Wznoszenie budynku mieszkalnego docelowo ukierunkowane jest na mieszkaniowe korzystanie z tego gruntu, jednak nie oznacza, że takie korzystanie ma już miejsce. W konsekwencji, dopiero z chwilą zakończenia robót budowlanych można mówić o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, jako czynności dokonanej, a zakończenie budowy należy oceniać w kontekście przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2010 r., I CSK 591/09).

POGLĄD NR 2
Na przeciwnym biegunie sytuuje się stanowisko, prezentowane w orzecznictwie sądów powszechnych, że trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu następuje z dniem uzyskania pozwolenia na budowę (m.in. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2008 r., VI Ca 302/08, z dnia 12 maja 2008 r., VI ACa 1282/07, i z dnia 22 kwietnia 2005 r., VI ACa 998/04). 

POGLĄD NR 3
W tej koncepcji (dominującej), decydujące znaczenie przypisuje się jednoznacznemu zachowaniu samego użytkownika wieczystego i stopniu intensyfikacji jego przedsięwzięć podejmowanych w ramach nowego sposobu wykorzystania nieruchomości. Przyjmuje się, że przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, nie można opierać się wyłącznie na kryteriach formalnych, takich jak treść planów zagospodarowania przestrzennego, decyzji administracyjnych w postaci ustalenia warunków zabudowy, pozwolenia na budowę czy na użytkowanie budynku po zakończeniu budowy. Wskazuje się także, że przesłanki „trwałości” nie można identyfikować z „nieodwracalnością” a za wystarczające uznaje się ustalenie takich okoliczności, które w świetle zasad doświadczenia życiowego rokują w dłuższej perspektywie czasowej ciągłością i stabilnością nowego sposobu korzystania z gruntu. Odmienny od dotychczasowego sposób korzystania z gruntu musi być jednak rzeczywisty a nie hipotetyczny (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2017 r., II CSK 798/16, z dnia 22 marca 2012 r., IV CSK 333/11).

PODSUMOWANIE
Reasumując, w kontekście regulacji Art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przesłanką stanowiącą o trwałej zmianie sposobu korzystania na pewno nie jest zmiana przeznaczenia danej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Niestety z uwagi na rozbieżności w interpretacji przepisów, rzeczoznawca każdorazowo musi zinterpretować okoliczności istotne dla sprawy w sposób elastyczny, analizując dokumentację inwestycyjną, oceniając stopień zaawansowania budowy i uwzględniając postrzeganie danej inwestycji z punktu widzenia rynku.