AKTUALIZACJA OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE GRUNTÓW – praktyczne aspekty i orzecznictwo
W ostatnich latach temat aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste gruntów zyskał na znaczeniu, szczególnie w kontekście zmieniających się wartości nieruchomości. W niniejszym wpisie przybliżam najważniejsze regulacje, interpretacje oraz praktyczne wyzwania związane z tym procesem.
Podstawa prawna aktualizacji opłat
Zgodnie z art. 77–81 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata (z niewielkimi wyjątkami), pod warunkiem zmiany wartości nieruchomości. Podstawą dla aktualizacji jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
Wycena dokonywana jest zgodnie z aktem wykonawczym do ustawy – rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. § 42 tego aktu wskazuje, iż dla celów aktualizacji opłat rocznych stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.
Cel użytkowania wieczystego vs. przeznaczenie w planie miejscowym
Największe trudności sprawia interpretacja § 42 ust. 4 rozporządzenia, który nakazuje w wycenie uwzględnienie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Problem pojawia się, gdy cel użytkowania wieczystego nie pokrywa się z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie bowiem z art. 154 ustawy, przeznaczenie nieruchomości powinno zawsze zostać uwzględnione w procesie wyceny.
Orzecznictwo – linia interpretacyjna sądów
Przeglądając linie orzecznicze, jest raczej spójność w twierdzeniu, iż cel na jaki została oddana nieruchomość powinien zostać uwzględniony w wycenie zawsze, gdyż jest jednym z elementów wpływających na potencjał rynkowy gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jako przedmiotu obrotu (m.in. II CSKP 1033/23, I ACa 552/20, I ACa 891/16, SN II CSKP 588/22).
Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego I ACa 891/16 z dnia 10.11.2016 r. „Przeznaczenie nieruchomości na dzień aktualizacji jest brane pod uwagę tylko wtedy gdy odpowiada celowi użytkowania wieczystego. Taką interpretację potwierdza również piśmiennictwo, a to przywoływany przez apelującego M. W. w publikacji Opłaty, ceny i wartość w gospodarce nieruchomościami (zarys problematyki prawnej) – Legalis 2014, Rozdz. 1, 1.6.4.” Potwierdzając swoją tezę sąd uznał, iż wycena uwzględniająca przeznaczenie z planu (budownictwo mieszkaniowe), doprowadziłaby do znacznego podwyższenia wartości nieruchomości, w sytuacji gdy powód byłby nadal zobowiązany do płacenia wysokiej 3% stawki opłaty za użytkowanie wieczyste. W uzasadnieniu przywołano również, iż użytkownik wieczysty ma obowiązek korzystania z gruntu zgodnie z celem na jaki nieruchomość została oddana, a nie zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Odmienny pogląd został przedstawiony w wyroku SN z 14.10.2022 r., II CSKP 588/22. W danej sprawie – a sprawa dotyczyła gruntu niezabudowanego – zdaniem Sądu, wycenę należało sporządzić na podstawie przeznaczenia, które było odmienne od celu. W uzasadnieniu Sąd wskazał, iż obowiązujący plan miejscowy, przewidywał na tym gruncie wyłącznie zabudowę mieszkaniową i usługową i że nieruchomość nie tylko nie była wykorzystywana jako przemysłowa (jak wskazywał cel), lecz w świetle aktualnych założeń planistycznych, nie istniała także możliwość wykorzystania jej w taki sposób. Wyrok podkreśla, iż grunt należy wyceniać jako przedmiot obrotu rynkowego, czyli z punktu widzenia jego perspektyw gospodarczych – kwestię tę sprowadził do pytania, jako „co” dana nieruchomość byłaby nabywana na rynku. Zdaniem Sądu, powinny być brane pod uwagę wszystkie parametry miarodajne dla określenia wartości gruntu a eliminacja kryterium przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, spośród czynników uwzględnianych przy wycenie, byłaby sprzeczna z założeniami art. 154 ustawy.
Powyższą interpretację podtrzymał wyrok SN II CSKP 607/22 z dnia 24 lutego 2023 r. w którym Sąd zwrócił również uwagę, iż przy aktualizacji nie należy się sugerować wysokością stawki procentowej. „Odrzucić należy w szczególności twierdzenie, jakoby niedopuszczalne było ustalenie wartości spornej nieruchomości z uwzględnieniem jej charakteru mieszkaniowego, ponieważ w przypadku celu mieszkaniowego stawka opłaty rocznej wynosi 1% wartości, a tymczasem użytkowniczka wieczysta zobowiązana jest do uiszczania opłaty w stawce 3% ceny”.
Podsumowując, wycena dla aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste wymaga głębokiego zrozumienia przepisów oraz zachowań uczestników rynku. Dodatkowo, w świetle braku ujednoliconej praktyki w środowisku rzeczoznawców, powinniśmy na bieżąco monitorować zmiany legislacyjne i sądowe. Brak jednoznacznej interpretacji pozostawia nas w sytuacji, w której jesteśmy zmuszeni każdorazowo podjąć własne decyzje narażając się tak naprawdę na ryzyko.
Co zatem możemy zrobić żeby nasz operat szacunkowy był jak najlepszym dowodem w sprawie?
- zbadać przeznaczenie nieruchomości i określić możliwości inwestycyjne gruntu,
- określić cel na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste,
- zweryfikować, czy nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z celem a jeśli nie, to czy jest możliwość jego realizacji w kontekście obowiązujących przepisów prawa, otoczenia, itp.,
- przeanalizować wszelką dokumentację budowlaną (np. czy zostało wydane nowe pozwolenie na budowę),
- określić relację między art. 154 ustawy a § 42 ust. 4 rozporządzenia oraz nadać jej znaczenie stosownie do okoliczności,
- określić cechy charakteryzujące nieruchomość, które w badanych okolicznościach – w świetle naszej wiedzy i doświadczenia w warunkach obrotu rynkowego miałyby znaczenie dla określenia wartości nieruchomości.
